Die Erschließungskosten können enorm sein

Da bei einem Hausbau viele Kosten entstehen, müssen diese auf jeden Fall gründlich kalkulieren werden, denn viele Bauherren vergessen beim Kostenvoranschlag die Erschließungskosten des Grundstücks mit einzurechnen. Denn im Gegensatz zu einem Zelt kann ein Haus nicht einfach in freier Wildbahn aufgeschlagen werden. Ein Bauplatz ohne Anschlüsse an die öffentlichen Leitungs- und Straßennetze, das geht gar nicht. Und diese Kosten, für die Erschließung werden zum größten Teil auf die Grundstückseigentümer umgelegt und dies kann ein großes Loch beim Hausbaubudget reißen.

Zumal ist ein Baugrundstück erst dann baureif, wenn dies auch an das lokale Verkehrsnetz sowie an die Kanalisation und sonstige öffentliche Versorgungssysteme angeschlossen ist. Und auch diese zählen zur Erschließung eines Grundstücks:

• Gasanschluss
• Baustrom und Stromanschluss
• Anschluss für das Trinkwasser und Abwasser
• Telefonanschluss

Außerdem gehören Straßen, Fußgänger- und Radwege mit der gesamten Beleuchtung sowie Parkflächen, Grünanlagen und sogar die Lärmschutzanlagen zur Infrastruktur, die durch eine Erschließung mit einfließen. Denn erst diese Maßnahmen machen aus einem Bauerwartungsland ein echtes Bauland, sodass die Baugenehmigungen erteilt werden können.

Die Kommunen müssen mindestens 10 Prozent der Investitionen für die erstmalige Herstellung der erforderlichen Maßnahmen selber tragen. Sie sind aber berechtigt und sogar verpflichtet, die sogenannten Erschließungsbeiträge zu erheben und dies sind maximal 90 Prozent der Kosten, die der Grundstückseigentümer tragen muss. Je teurer die Erschließung wird, umso höhere Summen kommen dazu, dies kann zum Beispiel sein, dass das Grundstück eine Hanglage ist oder ein steiniger Untergrund erschwert die Arbeit. Die erste Abschlagzahlung für die Erschließung wird in der Regel mit der Baugenehmigung fällig.

Was ist erschließungsbeitragspflichtig und was ist erschließungsbeitragsfrei

Grundstücke de erschließungskostenfrei angeboten werden, sind die Kosten für die Erschließung bereits im Grundstückspreis erhalten oder wurden schon vom Vorbesitzer bezahlt. Handelt es sich um ein erschließungsbeitragspflichtiges Baugrundstück, müssen Sie als Bauherr auch die Finanzierung dementsprechend großzügig planen. Denn die Erschließungskosten können sechsstelligen ausfallen und sogar mehr. Und genau dies sollte nicht zum Stolperstein werden – der Ihren großen Traum vom Eigenheim einfach platzen lässt. Vorsicht bitte, manche Erschließungskosten werden erst Jahre später endgültig abgerechnet – wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.

Die Erschließungskosten muss derjenige bezahlen, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids der Eigentümer des Grundstücks ist. Deshalb ist es wichtig, der ein Wohneigentum oder Grundstück erwirbt, sollte unbedingt beim Bauamt nachfragen, welche Erschließungsbeiträge auf ihn zu kommen. Dann hat man die Möglichkeit, rechtzeitig das Geld zurückzulegen oder gleich Maßnahmen zu treffen, die einem von unerwarteten Überraschungen schützen. Dies kann zum Beispiel ein Vermerk im Kaufvertrag sein, dass alle Erschließungskosten, nach dem Grundstücksverkauf der Verkäufer tragen muss.

Die Festsetzung der Erschließungskosten

Wie hoch die Erschließungsbeiträge ausfallen, hängt nicht nur von den Gemeinden und den baulichen Gegebenheiten ab, sondern vom Grundstück selbst. Und die Festsetzung wird nach dem Baugesetzbuch (§§ 127 ff BauGB) und der jeweiligen Gemeindesatzung sowie den Regeln des Kommunalabgabengesetzes (KAG) geregelt. Und die Beitragsbescheide werden dem Grundstückbesitzer nach der Beendigung der Erschließung zugestellt.

Die Höhe der Erschließungskosten, die auf Sie zukommen

Abwasser und Kanalisation: Die Erschließungskosten für Abwasser und Kanalisation sind ein wesentlicher Teil der Grundstückskosten und richtet sich nach der Entfernung des Hauses zum nächsten Anschlusspunkt des Kanalisationsnetzes. Je weiter das Haus entfernt ist, desto höher sind auch die Anschlusskosten. In normalen Neubaugebieten belaufen sich die Kosten aus circa 5000 Euro. Müssen aber längere Strecken zurückgelegt werden, kann sich der Erschließungsbetrag erhöhen. Daher sollten Sie schon bei der Wahl des Grundstückes für Ihr Haus darauf achten, ob es unerschlossen, teilerschlossen oder vollerschlossen ist. Denn ist das Grundstück schon teilerschlossen, liegen die Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Abwasser meisten schon an der Straße an und müssen nur noch auf das Grundstück von Ihren zukünftigen neuen Haus erweitert werden.

Wasser und Strom: Ein Stromanschluss ist auch erforderlich, da sonst die Selbstversorgung kaum möglich ist. Und die Höhe der Erschließungskosten betragen circa 3000 Euro, aber auch hier kommt wieder es auf die Entfernung an zum nächsten Versorgungspunkt.

Die Höhe der Kosten für die Erschließung von Wasser ist immer elementar, und die Erschließungskosten richten sich wieder nach der Entfernung und können so in etwa zwischen 2000 bis 3000 Euro kosten.

Gas und Telefon: Die Höhe der Erschließungskosten für Gas muss nicht bei allen Bauherren in die Baunebenkosten mit einkalkuliert werden. Dies betrifft nur Bauherren, die regenerative Energiegen wie Luft- oder Erdwärmepumpen auf einen Gasanschluss verzichten oder sich für eine Gasversorgung mit einem Tank entscheiden. Die Erschließungskosten für Gas sollten 2000 Euro nicht überschreiten zu der genauen Kalkulation der Anschlusskosten für Gas können Sie bei Ihrem regionalen Gasversorger erfragen.

Von einigen Bauherren werden Erschließungskosten an das Telefonnetz sehr oft vernachlässigt. Dabei betragen sie nur wenige Hundert Euro. Diese können sich deutlich erhöhen, wenn der Anschlusspunkt weit entfernt liegt.

Die angegebenen Höhen der verschiedenen Erschließungskosten sind hier nur Durchschnittswerte. Denn die realen Anschlusskosten der verschiedenen Bereiche können abhängig von der Lage des Grundstücks und des Hauses höher liegen. Deshalb sollten Sie schon im Vorfeld als Bauherr vor dem Baubeginn unbedingt den jeweiligen regionalen Versorgern nachfragen – in welcher Höhe sich die Erschließungskosten in etwas sein werden. Dies vereinfacht Ihnen die Kalkulation und erspart Ihnen als Bauherr eine teure Nachfinanzierung.

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