Mietspiegel Würzburg

Der Mietspiegel Würzburg ist ein wichtiges Instrument, um transparente und angemessene Mietverhältnisse zu schaffen. Er gibt Mieter:innen und Vermieter:innen eine verlässliche Grundlage für Verhandlungen und hilft, Konflikte zu vermeiden.

Aktuell liegt die Durchschnittsmiete in der Stadt bei 12,99 € pro Quadratmeter. Moderne Ausstattungen wie Energiesparmaßnahmen oder Speicher für Balkonkraftwerke können dabei den Wert einer Wohnung steigern.

Der Zusammenhang zwischen Mietpreisen und Energieeffizienz wird immer relevanter. Modernisierungen wirken sich nicht nur auf die Umwelt aus, sondern auch auf die rechtliche Bewertung von Mieterhöhungen.

Dieser Artikel bietet eine klare Orientierungshilfe für alle, die in Wohnungen Würzburg mieten oder vermieten. Wir erklären, wie der Mietspiegel funktioniert und worauf es bei Verträgen ankommt.

Einleitung: Was ist der Mietspiegel Würzburg?

Ein transparenter Überblick über Mietpreise ist essenziell für faire Verträge. Der Mietspiegel hilft, Konflikte zu vermeiden und schafft Vertrauen zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen.

Definition und Bedeutung des Mietspiegels

Rechtlich geregelt ist der Mietspiegel im §558c BGB. Er fasst die ortsüblichen Vergleichsmieten zusammen und wird alle zwei Jahre aktualisiert. Die Daten basieren auf einer Auswertung von 416 Verträgen seit 2019.

Wichtig: Der Spiegel gilt nicht für geförderten Wohnraum. Hier gelten Sonderregeln der Gemeinde.

Warum der Mietspiegel für Mieter und Vermieter wichtig ist

Für Mieter ist er ein Kontrollinstrument. Sie können prüfen, ob ihre Miete angemessen ist. Vermieter nutzen ihn als Benchmark, um wettbewerbsfähige Preise zu setzen.

Mehr Tipps zur Kaufberatung für Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber.

Aktueller Mietspiegel Würzburg: Übersicht der Durchschnittspreise

Die neuesten Daten offenbaren spannende Einblicke in den Wohnungsmarkt. Die 2025er Werte zeigen steigende Tendenz, besonders in mittleren Lagen.

Durchschnittsmiete pro Quadratmeter in Würzburg

Die Preise variieren stark nach Lage und Ausstattung. Modernisierungen wirken sich direkt auf den Wert aus.

Lageklasse	Preis 2025 (€/m²)	Steigung vs. 2024
Einfach	10,66	+5,67%
Mittel	12,99	+5,95%
Gut	16,29	+4,72%

Mietpreise nach Wohnlage

Eine 70-m²-Wohnung in Mittelage kostet aktuell 909,30 € kalt. Zum Vergleich: 2022 lag der Preis bei 11,50 €/m².

Abweichungen sind bei Sonderausstattung wie Balkon oder Parkplatz möglich. Wir empfehlen, individuelle Faktoren immer einzubeziehen.

Entwicklung der Mietpreise in Würzburg

Steigende Nachfrage und begrenztes Angebot prägen die Mietpreisentwicklung. Die Zahlen der letzten Jahre zeigen einen klaren Aufwärtstrend, der Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen betrifft.

Mietpreisentwicklung von 2022 bis 2025

Die Daten belegen eine kontinuierliche Steigerung. Besonders 2024 fiel die Anpassung mit +7,10% überdurchschnittlich hoch aus.

Jahr	Preis (€/m²)	Steigung
2021	11,22	–
2022	11,50	+2,5%
2023	12,20	+6,1%
2024	13,05	+7,1%
2025	13,67	+4,7%

Insgesamt stiegen die Preise seit 2021 um 21,8%. Hauptgründe sind Zuzugsdruck und gestiegene Baupreise. Eine detaillierte Marktanalyse finden Sie bei Engel & Völkers.

Vergleich mit anderen Städten in Bayern

Würzburg liegt im Mittelfeld. München ist mit 25% höheren Mietpreisen Spitzenreiter. Nürnberg hingegen bleibt leicht unter den Werten der Domstadt.

Wichtige Einflussfaktoren:

• Lohnniveau der Region
• Verfügbarkeit von Neubauprojekten
• Energieeffizienzstandards

Die Prognose zeigt: Der Trend zu moderaten Steigerungen dürfte anhalten. Mieter sollten regelmäßig die ortsüblichen Vergleichsmieten prüfen.

Mietpreise nach Stadtteilen in Würzburg

Die Mietpreise in Würzburg variieren stark je nach Stadtteil. Lage, Infrastruktur und Nachfrage bestimmen, ob eine Gegend zu den beliebten oder günstigen Lagen zählt. Wir geben einen Überblick, wo Mieter:innen besonders viel oder wenig bezahlen.

Beliebte Lagen mit höheren Mieten

In der Altstadt liegen die Preise mit 14,06 €/m² am höchsten. Historische Bausubstanz und zentrale Lage rechtfertigen die Aufschläge. Die Sanderau folgt mit 13,28 €/m² – hier punkten Grünflächen und Familienfreundlichkeit.

Frauenland ist bei Studierenden beliebt. Die Nähe zur Universität und gute Anbindung sorgen für stabile Nachfrage. Eine Besonderheit ist die Zellerau: Gentrifizierung treibt die Preise langsam nach oben.

Günstige Alternativen in Außenbezirken

Heidingsfeld (12,70 €/m²) und Lengfeld bieten erschwinglichen Wohnraum. Hier überzeugen größere Wohnflächen und ruhige Lagen. Versbach punktet mit guter Verkehrsanbindung trotz niedrigerer Immobilienpreise.

Stadtteil	Mietpreis 2025 (€/m²)	Besonderheit
Mönchberg	15,06	Exklusive Wohnlagen
Altstadt	14,06	Historische Gebäude
Sanderau	13,28	Familienfreundlich
Heidingsfeld	12,70	Gute Infrastruktur

Daten aus 2022–2024 zeigen: Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben stabil. Wer flexibel ist, findet in Außenbezirken oft das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis.

Mietspiegel nach Wohnungsgröße

Kleinere Wohnungen kosten pro Fläche oft mehr als große – ein interessantes Phänomen. Wir erklären, wie sich die Preise je nach Größenklasse unterscheiden und worauf Mieter achten sollten.

Mietpreise für kleine Wohnungen (bis 40 m²)

Mit 14,28 € pro Quadratmeter (2025) sind Kleinwohnungen am teuersten. Gründe dafür:

• Hohe Nachfrage von Singles und Studierenden
• Fixkosten (wie Küche) wirken sich stärker aus

Tipp: Nebenkosten können bei kleinen Wohnungen überproportional hoch sein. Prüfen Sie die Aufschlüsselung.

Mietpreise für mittelgroße Wohnungen (41–90 m²)

Diese Größenklasse bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Preise liegen leicht unter dem Durchschnitt des Mietspiegels.

Besonders gefragt sind 2-Zimmer-Wohnungen um 60 m². Sie eignen sich für Paare oder Homeoffice-Nutzer.

Mietpreise für große Wohnungen (über 90 m²)

Großwohnungen kosten nur 12,69 €/m², sind aber insgesamt teurer. Vorteile:

• Familienfreundlich durch mehr Platz
• Oft bessere Energieeffizienz in Neubauten

Achtung: In Altbauten können Heizkosten bei großer Fläche stark ins Gewicht fallen.

Mietpreise nach Baujahr der Immobilie

Altbau oder Neubau? Die Unterschiede gehen weit über den Charme hinaus. Das Baujahr entscheidet oft über Mietpreis, Komfort und sogar Nebenkosten. Wir zeigen, was Mieter und Vermieter wissen müssen.

Altbau vs. Neubau: Preise und Unterschiede

Neubauten ab 2015 kosten im Schnitt 14,67 €/m² – rund 5,78% mehr als 2024. Altbauten bis 1969 liegen bei 12,33 €/m². Doch Vorsicht: Nicht jeder Altbau ist günstiger.

Bewertungskriterien für Altbauten:

• Denkmalschutz: Erhöht den Wert, aber oft strenge Auflagen.
• Sanierungsstau: Unmodernisierte Häuser können teure Überraschungen bergen.

Baujahr	Preis 2025 (€/m²)	Besonderheiten
vor 1969	12,33	Hohe Decken, aber oft schlechte Dämmung
ab 2015	14,67	KfW-40-Standard, Smart-Home-Optionen

Energieeffizienz und Modernisierungsstand

Moderne Häuser punkten mit Energieeffizienz. Ein KfW-40-Haus spart bis zu 30% Heizkosten – ein Plus für Mieter. Auch Balkonkraftwerke oder Smart-Home-Systeme steigern den Wert.

Neubauprivilegien im Mietrecht erlauben höhere Preise. Dafür profitieren Mieter von:

• Niedrigen Energiekosten
• Moderner Technik (z. B. Ladestationen für E-Autos)
• Geringem Instandhaltungsrisiko

Tipp: Prüfen Sie die Wirtschaftlichkeit genau. Hohe Mieten können sich durch Einsparungen langfristig lohnen.

Mietpreise für Einfamilienhäuser in Würzburg

Einfamilienhäuser bieten mehr Platz, doch die Mietkosten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Besonders die Wohnfläche und Lage entscheiden über den Preis. Wir zeigen, was Mieter und Vermieter wissen müssen.

Durchschnittspreise nach Wohnfläche

Größere Häuser sind pro Quadratmeter oft günstiger. Grund sind Fixkosten wie Heizung oder Grundsteuer, die sich auf mehr Fläche verteilen.

Wohnfläche	Preis 2025 (€/m²)	Trend
bis 100 m²	12,01	+4,5%
101–150 m²	11,78	+3,9%
über 150 m²	11,47	+3,2%

Beispiel: Ein 120-m²-Haus kostet etwa 1.413 € kalt. Tipp: Prüfen Sie die Nebenkosten genau – sie fallen bei Häusern höher aus.

Lageeinflüsse auf die Mietpreise

Suburbane Lagen wie Heidingsfeld oder Lengfeld sind beliebt bei Familien. Hier zahlen Sie etwa 12,70 €/m². Innenstadtnahe Immobilien mit Gewerbenutzung können teurer sein.

Wichtige Faktoren:

• Grundstücksgröße: Große Gärten erhöhen den Wert.
• Verkehrsanbindung: Gute Infrastruktur rechtfertigt Aufschläge.
• Denkmalschutz: Besondere Auflagen, aber oft charmante Optik.

Garagenstellplätze werden meist extra berechnet. Planen Sie hierfür 50–100 € monatlich ein.

Mietpreisaufschläge für Wohnungsausstattung

Die Ausstattung einer Wohnung beeinflusst den Mietpreis stärker, als viele denken. Luxusfeatures oder praktische Extras können den Wert signifikant erhöhen. Doch nicht jeder Aufschlag ist rechtlich haltbar.

Einfluss von Küche, Bad und Balkon

Eine hochwertige Einbauküche steigert den Mietpreis um bis zu 8%. Moderne Bäder mit Dusche und Badewanne sind ebenfalls ein Plus. Balkone sind besonders gefragt – sie bringen durchschnittlich 5% mehr Miete.

Wichtig: Vermieter müssen die 50%-Regel beachten. Bei Modernisierungen dürfen nur 50% der Kosten auf Mieter umgelegt werden.

Sonderausstattungen wie Parkplatz oder Garten

Ein Parkplatz kostet je nach Lage 50–150 € extra. In beliebten Stadtteilen wie der Altstadt sind Stellplätze besonders teuer. Gärten oder Terrassen erhöhen den Wert vor allem bei Familien.

Smart-Home-Technologien (z. B. Heizungssteuerung) werden immer relevanter. Sie können den Mietpreis um 3–6% anheben.

Ausstattung	Aufschlag (€/m²)	Beispiel
Penthouse	14,08 (+6%)	Luxuslage mit Blick
Dachgeschoss	12,41	Helle Räume, oft teurer
Parkplatz	0,80–2,50	Abhängig von Stadtteil

Achtung: Bei Auszug können Rückbauverpflichtungen gelten. Prüfen Sie den Vertrag genau.

Mietpreise nach Zimmeranzahl

Ob Single oder Familie – die Zimmeranzahl entscheidet über Kosten und Zielgruppe. Kleine Mietwohnungen sind oft teurer pro Quadratmeter, während Großwohnungen Rabatte bieten. Wir zeigen, was Mieter und Vermieter wissen müssen.

1-Zimmer-Wohnungen: Preise und Zielgruppe

Mit 15,57 €/m² (2025) sind 1-Zimmer-Wohnungen die teuerste Kategorie. Die Nachfrage kommt vor allem von:

• Studierenden und Berufseinsteigern
• Singles, die flexibel bleiben möchten

In beliebten Vierteln wie der Altstadt sind solche Wohnungen oft innerhalb weniger Tage vermietet. Tipp: Prüfen Sie die Nebenkosten – sie fallen prozentual höher aus.

2- und 3-Zimmer-Wohnungen: Flexibilität zahlt sich aus

Diese Größenklasse bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Paare oder Homeoffice-Nutzer profitieren von der Flexibilität. Die Preise liegen leicht unter dem Durchschnitt.

Besonders gefragt sind 3-Zimmer-Wohnungen in Familienvierteln wie der Sanderau. Hier zahlen Sie etwa 13,20 €/m².

Großwohnungen mit 4+ Zimmern: Preisvorteile nutzen

Ab 4 Zimmern sinkt der Preis pro Quadratmeter auf 12,53 €. Gründe:

• Geringere Nachfrage (Zielgruppe: Familien)
• Längere Mietbindungsfristen (oft 3–5 Jahre)

Achtung: Vermieter verlangen häufig eine höhere Kaution. Planen Sie hierfür mehr Zeit ein.

Zimmeranzahl	Preis 2025 (€/m²)	Zielgruppe
1	15,57	Studierende, Singles
2–3	13,20	Paare, Homeoffice
4+	12,53	Familien

Mietpreise nach Etage und Wohnungstyp

Die Etage einer Wohnung beeinflusst nicht nur den Komfort, sondern auch den Mietpreis. Erdgeschosswohnungen punkten mit Barrierefreiheit, Dachgeschosse mit Licht und Ruhe. Doch welche Unterschiede gibt es konkret?

Erdgeschoss vs. Dachgeschoss: Vor- und Nachteile

Erdgeschosswohnungen kosten durchschnittlich 13,96 €/m². Sie sind ideal für Familien oder Menschen mit Mobilitätseinschränkungen. Allerdings sollten Mieter auf Sicherheitsaspekte achten – etwa robuste Fenster.

Dachgeschosse liegen preislich ähnlich, haben aber höhere Klimatisierungskosten im Sommer. Dafür überzeugen sie mit:

• Besseren Aussichten
• Weniger Lärmbelastung
• Helleren Räumen

Besondere Wohnungstypen im Vergleich

Lofts im Kreativviertel sind bei Künstlern und Start-ups beliebt. Offene Grundrisse und Industriecharm rechtfertigen Aufschläge von bis zu 12%. Penthouses erreichen Spitzenwerte von 14,08 €/m² – hier zahlen Mieter für Exklusivität und Blick.

„Die Nachfrage nach außergewöhnlichen Wohnungstypen steigt, besonders in urbanen Lagen.“

Wohnungstyp	Preis 2025 (€/m²)	Zielgruppe
Erdgeschoss	13,96	Familien, Senioren
Dachgeschoss	13,89	Homeoffice-Nutzer
Penthouse	14,08	High-Income-Mieter

Tipp: Versicherungen berechnen Prämien oft nach Etage. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss die Konditionen.

Ortsübliche Vergleichsmiete in Würzburg

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Basis für faire Mietverhältnisse. Sie gibt an, was in einer Region für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Dieser Wert schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor willkürlichen Preisen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Grundlage sind mindestens drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Ausstattung und Lage. Die Nettokaltmiete wird dabei ohne Nebenkosten betrachtet. Wichtige Kriterien:

• Wohnfläche und Zimmeranzahl
• Baujahr und energetischer Standard
• Lage im Stadtteil (z.B. Verkehrsanbindung)

Das digitale Mietspiegel-Portal der Stadt hilft bei der Recherche. Mieter können dort selbst prüfen, ob ihre Miete im Rahmen liegt.

Rechtliche Grundlagen und Mieterhöhungen

§558 BGB regelt, dass Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten dürfen. Vermieter müssen eine Frist von 15 Monaten einhalten. Ausnahmen gelten nur bei Modernisierungen.

So gehen Sie bei überhöhten Forderungen vor:

1. Mietvertrag und Vergleichswohnungen prüfen
2. Schriftlichen Einspruch mit Begründung einreichen
3. Beratung durch den Mieterschutzbund nutzen

„Modernisierungszuschläge müssen verhältnismäßig sein. Mehr als 50% der Kosten dürfen nicht umgelegt werden.“

Ein Muster für Einspruchsschreiben findet sich auf der Website der Verbraucherzentrale. Wichtig: Fristen beachten und schriftlich kommunizieren.

Mietspiegel Würzburg vs. Umland

Wer in der Region wohnt, sollte auch die Umlandgemeinden im Blick haben. Die Preise unterscheiden sich teils deutlich – ein Vergleich lohnt sich.

Durchschnittsmieten in Nachbargemeinden

Gerbrunn liegt mit 11,19 €/m² unter dem städtischen Niveau. Höchberg (12,25 €/m²) punktet mit guter Anbindung. Ochsenfurt bietet dagegen ländlichen Charme zu günstigen Konditionen.

Ort	Mietpreis 2025 (€/m²)	Entfernung zu Würzburg
Gerbrunn	11,19	5 km
Höchberg	12,25	4 km
Ochsenfurt	10,03	20 km

Lohnt sich das Wohnen im Umland?

Vorteile:

• Geringere Mietkosten: Bis zu 15% Ersparnis möglich
• Bessere Schulinfrastruktur: Kleinere Klassen in Gemeinden
• Nähe zu Naherholungsgebieten

Nachteile:

• Pendelkosten: Monatliche Ausgaben für ÖPNV oder Auto
• Längere Wege zu Kulturangeboten
• Höheres Hochwasserrisiko in Flussnähe

„Die Entscheidung hängt stark vom individuellen Lebensstil ab. Familien profitieren oft mehr vom Umland als Berufspendler.“

Tipps zur Ermittlung fairer Mietpreise

Faire Mietpreise zu finden, erfordert fundiertes Wissen und praktische Hilfsmittel. Wir zeigen, wie Mieter und Vermieter transparente Konditionen ermitteln – von Checklisten bis zu digitalen Tools.

Wie Mieter überhöhte Mieten erkennen

Ein einfacher Check hilft, unrealistische Forderungen zu identifizieren. Vergleichen Sie den angebotenen Preis mit dem Durchschnittswert vergleichbarer Wohnungen im Stadtteil. Achten Sie auf:

• Abweichungen >20% vom ortsüblichen Niveau
• Undurchsichtige Nebenkostenaufschlüsselungen
• Fehlende Modernisierungsnachweise bei hohen Preisen

Das Mietpreisampel-System der Verbraucherzentrale klassifiziert Angebote in grün (fair), gelb (moderat überteuert) und rot (deutlich überhöht).

Wie Vermieter angemessene Preise festlegen

Vermieter sollten Daten nutzen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Big-Data-Tools analysieren lokale Markttrends und schlagen realistische Preise vor. Wichtig:

• Nebenkostenprognosen einbeziehen (z.B. Heizkosten bei Altbauten)
• Sonderausstattungen separat kalkulieren (Balkon: +5%, Parkplatz: +50–150 €)

Für eine umfassende Kaufberatung zu günstigen Immobilien in Bayern bieten wir zusätzliche Ressourcen.

„Transparenz schafft Vertrauen – sowohl bei Mietern als auch Vermietern.“

Mietspiegel und Mietrecht: Was Sie wissen müssen

Rechtliche Grundlagen bilden das Fundament für faire Mietverhältnisse. Der Mietspiegel dient hier als Orientierungshilfe, doch das Mietrecht setzt klare Grenzen. Wir erklären, was Mieter und Vermieter beachten sollten.

Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig?

Laut §558 Abs. 1 BGB sind Mieterhöhungen nur begrenzt möglich. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20% steigen. Ausnahmen gelten bei Modernisierungen.

Wichtige Punkte für Vermieter:

• Schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit Begründung
• Einhaltung der 15-Monats-Frist
• Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Ein Muster für Mieterhöhungsschreiben findet sich beim Deutschen Mieterbund. Fristen sollten strikt ehalten werden.“

Mietspiegel als Grundlage für Mietstreitigkeiten

Bei Streitigkeiten ist der Mietspiegel oft entscheidend. Gerichte wie das OLG Würzburg prüfen, ob Preise im Rahmen liegen. Mieter können überhöhte Forderungen anfechten.

So gehen Sie vor:

1. Mietspiegel-Daten abgleichen
2. Schriftlichen Widerspruch einreichen
3. Mediationsstellen nutzen (z.B. Verbraucherzentrale)

Vermieter müssen Modernisierungen dokumentieren. Nur so sind Zuschläge rechtssicher. Das Gesetz schützt beide Seiten – bei korrekter Anwendung.

Zukunft der Mietpreise in Würzburg

Die Entwicklung der Mietpreise in Würzburg wird von mehreren Schlüsselfaktoren bestimmt. Marktbeobachter erwarten bis 2027 eine gemäßigte Steigerungsrate von durchschnittlich 4,5% jährlich. Diese Prognose basiert auf aktuellen Bauprojekten und demografischen Trends.

Prognosen für die kommenden Jahre

Die erwartete Preisentwicklung zeigt folgendes Bild:

Jahr	Erwartete Steigerung	Durchschnittspreis (€/m²)
2026	+4,5%	14,28
2027	+4,2%	14,88
2028	+3,9%	15,46

1.200 geplante Neubauwohnungen bis 2027 könnten den Markt leicht entspannen. Besonders der Rhein-Main-Donau-Korridor beeinflusst die Entwicklung. Die verbesserte Verkehrsanbindung erhöht die Attraktivität der Region.

Einflussfaktoren wie Demografie und Wohnungsbau

Drei zentrale Trends prägen den Markt:

• Der Alterungsindex der Bevölkerung steigt – Senioren benötigen oft kleinere Wohnungen
• Neue Studentenwohnheime entlasten den Druck auf den unteren Mietsegmenten
• Klimaanpassungskosten werden in moderne Mietmodelle integriert

Genossenschaftswohnungsbau gewinnt an Bedeutung. Diese Projekte bieten oft stabilere Preise als der freie Markt. Der aktuelle Mietspiegel wird diese Veränderungen in zukünftigen Aktualisierungen berücksichtigen.

„Nachhaltige Bauprojekte mit Energieeffizienz-Standards werden den Markt langfristig prägen.“

Mieter sollten regelmäßig die Entwicklung verfolgen. Vermieter müssen bei Planungen die demografischen Veränderungen beachten. Beide Seiten profitieren von transparenten Prognosen.

Fazit: Mietspiegel Würzburg nutzen und faire Mieten sichern

Mit dem richtigen Wissen lassen sich faire Mietkosten langfristig sichern. Der Mietspiegel Würzburg bietet dafür die entscheidende Grundlage – für beide Vertragsparteien.

Unser Resümee: Wer regelmäßig die ortsüblichen Vergleichswerte prüft, handelt stets informiert. Digitale Tools und Wohnungsinitiativen unterstützen bei der aktuellen Datennutzung.

Als Handlungsempfehlung gilt: Planen Sie Mietverhandlungen strategisch. Frühwarnsysteme zeigen Gentrifizierungsgebiete an. So bleiben Sie stets einen Schritt voraus.

Nutzen Sie die regelmäßigen Updates. Sie garantieren faire Konditionen in einem sich wandelnden Markt.