Verkehrssicherungspflicht – Was Vermieter beachten müssen

Wer Wohn- oder Büroeigentum besitzt, muss die Verkehrssicherungspflicht beachten. Sie beinhaltet verschiedene Vorkehrungen zum Ausschluss von Gefahren für andere. Dies bedeutet beispielsweise, im Winter Schnee vom Gehweg zu räumen und auch rutschiges Laub zu entfernen. Kommt es aufgrund Nachlässigkeit seitens des Immobilieneigentümers zu einem Schaden, können von den Betroffenen hohe Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden.

Einschaltung einer Fremdfirma

Für große Wohn- und Gebäudekomplexe, deren Einheiten vermietet werden, empfiehlt sich die Einschaltung eines Hausmeister- und Reinigungsservices. Es stehen Rund-um-Pakete im Angebot, die unter anderem Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten sowie die Grünpflege beinhalten. Der Vorteil ist, dass sämtliche Tätigkeiten in einer Hand liegen, der Vermieter braucht sich selbst um nichts zu kümmern. Eine kompetente Fremdfirma kennt sämtliche Inhalte der Verkehrsversicherungspflicht und weiß, Gefahrenquellen effektiv zu vermeiden. Außerdem können beispielsweise die Kosten für den Hausmeister und die Reinigung gemeinsam genutzter Bereiche auf die Mieter umgelegt werden.

Was versteht man unter dem Begriff Verkehrssicherungspflicht?

Hintergrund dieser Verpflichtung für Immobilieneigentümer ist, dass diese eine Gefahrenquelle schaffen und infolge Sorge für bestimmte Schutzvorkehrungen tragen müssen, um Fremdschäden zu vermeiden. Diese können sowohl vermögensrechtlicher als auch körperlicher Art sein. Unter „Schaffung von Gefahrenquellen“ fallen der Erwerb und die Errichtung eines Miethauses bzw. einer Mietwohnung. Der Vermieter ist gesetzlich in der Pflicht, andere Menschen nicht zu gefährden.  Hier gilt das Verschuldungsprinzip, d.h., ausschließlich bei vorsätzlichem und fahrlässigem Tun oder Unterlassen muss er haften. Daneben gibt es eine Garantiehaftung. Sie besteht für den Haus- oder Wohnungsvermieter, wenn Mängel am Objekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Verkehrssicherungspflicht unterliegen neben den Wohn- und Büroräumen, Kellern sowie Garagen auch die Treppen, Flure, Zugänge, Höfe, Gärten, Fahrstühle und weitere gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen.

Verschiedene Verkehrssicherungspflichten

Die Reihe von Verpflichtungen eines Vermieters ist lang. Er muss unter anderem den Aufzug jederzeit betriebsbereit halten und auch regelmäßige TÜV-Prüfungen vornehmen lassen. Weiterhin hat er für eine stetige Wartung der Tiefgaragenrolltore zu sorgen. Ist eine Außentreppe vorhanden, muss diese aufgeraut und mit einem Geländer versehen sein. Darüber hinaus hat der Immobilieninhaber die Pflicht, Schlösser anzubringen, um das Eindringen Unbefugter zu verhindern. Schächte sind von ihm ordnungsgemäß abzudecken, Flurteppiche dürfen keine Stolpergefahr darstellen. Das bedeutet, Beschädigungen müssen beseitigt werden. Zudem haben Vermieter dafür zu sorgen, dass alle Zu- und Gehwege gefahrlos befahren bzw. begangen werden können.

Wann die Verkehrssicherungspflicht nicht gilt

Bestimmte Einschränkungen sind gegeben, denn es ist dem Eigentümer unmöglich, allen nur denkbar möglichen Schadenseintritten vorzubeugen. Deshalb bezieht sich die Verkehrssicherungspflicht nur auf vorhersehbare Gefahren, die Sicherheitsmaßnahmen müssen zumutbar sein. Zum Beispiel kann – laut Urteil des OLG Düsseldorf (Az. 24u 143/99) – von einem Vermieter nicht verlangt werden, nachts seiner Streupflicht nachzukommen. Eine Haftung ist in der Regel gleichfalls ausgeschlossen, wenn ein Steinfußboden nass gewischt und am Ende mit einem sorgfältig ausgewrungenen Putztuch aufgewischt wurde – eine Restfeuchte darf verbleiben. Er unterliegt auch nicht der Pflicht, in diesem Fall ein Schild oder ähnliches anzubringen. Besteht kein konkreter Anlass, gibt es außerdem keine Verpflichtung, sanitäre Anlagen regelmäßig auf Mängel zu überprüfen. Der Vermieter muss auch keine Vorsorgemaßnahmen gegen eine möglicherweise anstehende Vereisung im Außenbereich treffen.

Welchem Personenkreis ist der Vermieter verpflichtet?

In erster Linie gilt die Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf die Mieter. Hinzu kommen alle Menschen, die durch die Immobilie Schaden erleiden könnten. Dazu gehören losgelöste Dachziegel, die auf einen Passanten fallen. Dieser kann im Fall einer Verletzung gegenüber dem Vermieter Schadensersatz geltend machen. Deshalb muss der Immobilienbesitzer zeitnah den Zustand seines Anwesens kontrollieren und ggfs. Gefahrenquellen entfernen. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf alle Kinder und erwachsene Personen, die sich befugt auf einem Grundstück aufhalten.

Möglichkeit des Mitverschuldens eines Geschädigten

Die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ist bei einem Mitverschulden des Betroffenen eingeschränkt. Hat ersterer zum Beispiel einen Risikopunkt übersehen, war jedoch der Geschädigte gleichfalls unachtsam, trägt er eine Teilschuld. Mit wie viel Prozent diese bewertet wird, hängt unter anderem von seiner vorwerfbaren Unachtsamkeit ab. Je größer sie ist, desto höher ist der Schuldanteil. Es liegt sogar ein Urteil des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 2000 vor, das einen Vermieter völlig aus der Haftung nahm. Die Sachlage: Die Mieterin benutzte zwei Jahre lang eine baufällige Haustreppe, ohne den Mangel anzuzeigen oder sich darüber zu beschweren. Nachdem es dann zu einem Sturz kam, sprach das Gericht den Immobilienbesitzer vom Schadensersatz und Schmerzensgeld frei.