Mietspiegel Bremen: Aktuelle Werte und Infos

Der Mietspiegel ist ein zentrales Instrument für faire Mietpreise. In Bremen bietet er Mieter:innen und Vermietern Orientierung – besonders bei aktuellen Marktveränderungen.

2025 bringen neue gesetzliche Regelungen und steigende Nachfrage Spannung in den Wohnungsmarkt. Gleichzeitig gewinnt Energieeffizienz an Bedeutung: Moderne Gebäudestandards und Lösungen wie Speicher für Balkonkraftwerke beeinflussen die Mietpreisentwicklung.

Wir erklären, wie der aktuelle Mietspiegel funktioniert und was Sie bei Vertragsgestaltung beachten sollten. Praxisnah und herstellerunabhängig.

Was ist der Mietspiegel Bremen?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel transparent gemacht. Er listet Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und hilft, faire Preise zu ermitteln. Besonders in Städten mit mehr 50.000 Einwohnern ist er seit 2022 verpflichtend.

Definition und gesetzliche Grundlage nach BGB

Laut §558c BGB ist der Mietspiegel eine Übersicht vergleichbarer Wohnungen. Wichtige Kriterien sind:

• Lage (Stadtteil, Infrastruktur)
• Ausstattung (Baujahr, Energieeffizienz)
• Größe (Quadratmeter, Zimmerzahl)

Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen daran orientieren. Sozialwohnungen oder befristete Verträge gelten als Ausnahmen.

Qualifizierter vs. einfacher Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB hat höhere Beweiskraft. Er wird von Interessenvertretern wie Mieterbund und Haus & Grund anerkannt. Der einfache Spiegel basiert auf weniger Daten.

Wir empfehlen: Nutzen Sie den qualifizierten Spiegel – er bietet mehr Sicherheit bei Streitfällen.

Rechtliche Rahmenbedingungen für den Mietspiegel

Die Novellierung des Mietrechts hat 2022 wichtige Änderungen gebracht. Seitdem sind Städte mit mehr 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Dies soll für Transparenz und faire Preise im Wohnraum sorgen.

Pflicht zur Erstellung in Städten über 50.000 Einwohnern

Für Gemeinden dieser Größe gilt: Der Mietspiegel muss alle vier Jahre aktualisiert werden. Grundlage sind statistische Mindeststandards, um verlässliche Daten zu liefern. Mieter- und Vermieterverbände wirken in paritätischen Arbeitsgruppen mit.

Geplant war ursprünglich eine Ausweitung auf Städte ab 100.000 Einwohnern. Diese Initiative wurde jedoch noch nicht umgesetzt. Wer in eine rentable Mietwohnung investieren möchte, sollte diese Entwicklung im Blick behalten.

Anerkennung durch Interessenvertreter

Ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht höheres Gewicht. Voraussetzung ist die Anerkennung durch beide Parteien – Mieterbund und Haus & Grund. Nur so entfaltet er volle Wirkung bei Streitfällen.

Zukünftig könnten Bundesinitiativen die Regelungen weiter verschärfen. Energieeffizienz und Modernisierungen werden dabei eine größere Rolle spielen.

Aktuelle Mietpreise in Bremen (2025)

2025 zeigt sich der Wohnungsmarkt dynamisch – mit steigenden Preisen und regionalen Unterschieden. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 11,16 € pro Quadratmeter, ein Plus von 3,78 % gegenüber 2024. Besonders spannend: Die Spanne zwischen hochpreisigen und günstigen Lagen vergrößert sich.

Durchschnittsmiete pro Quadratmeter

Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert stark:

• Neubauquartiere wie die Überseestadt führen mit 14,11 €/m².
• In Gröpelingen liegt der Preis bei 9,32 €/m² – ein Unterschied von über 50 %.

Hinweis:Diese Werte gelten fürNettokaltmieten, ohne Nebenkosten.

Mietpreise nach Wohnlage

Die Einteilung in einfache, mittlere und gute Lage beeinflusst den Preis deutlich:

„Gute Lagen (z. B. zentrumsnah) kosten im Schnitt 12,82 €/m², mittlere Lagen 11,16 €/m².“

Entscheidend sind Faktoren wie Infrastruktur, Lärmbelastung und Grünflächen.

Mietpreise nach Stadtteilen

Top 5 der teuersten Viertel (pro Quadratmeter):

1. Überseestadt: 14,11 €
2. Schwachhausen: 13,45 €
3. Vahr: 12,90 €

Gröpelingen (9,32 €) und Blumenthal (9,50 €) bieten dagegen günstigen Wohnraum. Die Stadt plant, durch Neubauprojekte die Preisdifferenz zu verringern.

Mietspiegel nach Wohnungsgröße

Kleinwohnungen und Großflächen entwickeln sich preislich gegenläufig. Während kleine Einheiten 2025 leicht günstiger wurden, steigen die Kosten für Familienwohnungen deutlich. Die Größe einer Wohnung ist somit ein zentraler Faktor für die Mietkalkulation.

Preise für Kleinwohnungen (bis 40 m²)

Mit 11,77 € pro Quadratmeter liegen Kleinwohnungen 1,32 % unter dem Vorjahresniveau. Gründe sind weniger Nachfrage von Single-Haushalten und höhere Verfügbarkeit. Energieeffizienz spielt hier eine geringere Rolle – oft fehlen moderne Dämmstandards.

Mittlere Wohnungen (41–90 m²)

Diese Kategorie bildet das Marktmittel: 11,16 €/m², ähnlich dem Stadtdurchschnitt. Besonders gefragt sind Objekte mit flexibler Raumaufteilung, etwa für Wohngemeinschaften. Hinweis: Bei WG-geeigneten Einheiten gelten teils Sonderregelungen.

Großwohnungen (über 90 m²)

Familienwohnungen verzeichnen eine Steigerung von 5,41 % auf 11,89 €/m². Die Größe wird hier durch Zusatzfaktoren aufgewertet: bessere Energiebilanz, häufigere Modernisierungen und höhere Nachfrage. Wirtschaftlich lohnen sich diese Objekte oft für Vermieter.

„Großwohnungen amortisieren sich schneller – trotz höherer Investitionen in Sanierungen.“

Mietspiegel nach Baujahr der Immobilie

Altbau oder Neubau? Die energetische Beschaffenheit entscheidet oft über den Mietwert. Das Baujahr einer Immobilie ist dabei ein zentraler Faktor – sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Altbau bis 1969 vs. Neubau ab 2015

Altbauten bis 1969 kosten durchschnittlich 10,68 €/m². Das sind 4,69 % mehr als im Vorjahr. Gründe sind die charmante Bausubstanz und die Lage in beliebten Vierteln.

Neubauten ab 2015 liegen bei 12,82 €/m², jedoch mit einem leichten Rückgang von 2,09 %. Moderne Ausstattung und Energieeffizienz gleichen hier die höheren Baukosten nicht vollständig aus.

Einfluss der energetischen Beschaffenheit

Eine Sanierung kann den Mietpreis um 8–12 % steigern. Besonders gefragt sind Lösungen wie Speicher für Balkonkraftwerke oder Smart-Home-Systeme.

„Nachrüstungen wie PV-Speicher rechnen sich oft schon nach fünf Jahren – ein Pluspunkt für Vermieter.“

Fördermöglichkeiten für klimafreundliche Modernisierungen machen Investitionen attraktiv. Mehr dazu finden Sie in unserem Guide zu Baualtersstufen.

Besonderheiten der ortsüblichen Vergleichsmiete

Was genau steckt hinter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete? Sie dient als Richtwert für faire Mietpreise und wird aus vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung ermittelt. Dabei fließen Lage, Ausstattung und Größe ein.

Berechnung der Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete wird über einen 6-Jahres-Zeitraum analysiert. Relevant sind dabei:

• Durchschnittswerte vergleichbarer Objekte
• Statistische Bereinigung von Ausreißern
• Abgrenzung zur Bruttomiete (ohne Nebenkosten)

Wir empfehlen: Prüfen Sie immer die zugrunde liegenden Datenquellen – besonders bei Modernisierungen.

Ausschlusskriterien

Nicht alle Wohnungen fließen in die Berechnung ein. Ausgenommen sind:

„Sozialwohnungen, Studentenheime und Ferienwohnungen haben eigene Regelwerke.“

Auch selbstgenutzte Eigentümerwohnungen gelten als Sonderfall. Für Vermieter gilt: Bei Mieterhöhungen müssen die Dokumentationspflichten gemäß §558 BGB erfüllt werden.

Der Wohnraum muss also bestimmte Kriterien erfüllen, um in die Vergleichsmiete einzufließen. Unklare Fälle sollten frühzeitig mit Experten besprochen werden.

Mieterhöhungen und der Mietspiegel

Steigende Mieten sind ein heißes Thema – doch wie viel ist rechtlich erlaubt? Der Mietspiegel dient hier als wichtiger Orientierungspunkt. Besonders in angespannten Märkten gelten strenge Vorgaben.

Kappungsgrenze in angespannten Märkten

Die Bremische Kappungsgrenzenverordnung gilt bis September 2029. Sie begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 15 % binnen drei Jahren. Ausnahmen gelten nur bei Modernisierungen.

Praxisbeispiele zeigen die Anwendung:

Ausgangsmiete	Maximale Erhöhung (3 Jahre)	Beispielrechnung
800 €	+15 %	920 €
1.200 €	+15 %	1.380 €

„Die Kappungsgrenze schützt vor überzogenen Forderungen – aber nur bei bestehenden Mietverhältnissen.“

Fristen und rechtliche Voraussetzungen

Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Das Schreiben muss:

• Den neuen Mietpreis klar benennen
• Referenzwohnungen aus dem Mietspiegel angeben
• Eine Begründung enthalten

Wichtig: Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn Formalien nicht eingehalten werden. Der Mietspiegel dient hier als Beweismittel vor Gericht.

Strategien zur Konfliktvermeidung:

• Frühzeitige Kommunikation
• Mieterschutzbund als Mediator
• Schriftliche Dokumentation aller Schritte

Die Mietpreisbremse in Bremen

Für Neuvermietungen gelten seit März 2024 verschärfte Vorgaben. Die Mietpreisbremse soll in Städten mit mehr 50.000 Einwohnern überteuerte Mieten verhindern. In Bremen wurde die Mietenbegrenzungs-Verordnung bis November 2025 verlängert.

Aktuelle Gültigkeit bis 2025

Eine gutachterliche Bestätigung vom März 2024 belegt: Der Bremer Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Stadt darf daher Höchstmieten für Neuverträge vorgeben. Mieter können zu hohe Preise über interaktive Tools prüfen.

„Verstöße gegen die 10%-Obergrenze müssen gemeldet werden – sonst drohen Rückzahlungen.“

Höchstgrenzen für Neuvermietungen

Vermieter dürfen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ausnahmen gelten nur bei:

• Umfassenden Modernisierungen
• Wohnungen mit Luxusausstattung

Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie die Gründe für höhere Mieten. Bei Streitfällen helfen rechtssichere Verträge.

Wie wird der Mietspiegel aktualisiert?

Transparente Methoden sichern die Qualität der Mietpreisermittlung über die Jahre. Der Prozess kombiniert regelmäßige Datenerhebungen mit statistischen Anpassungen, um realistische Vergleichswerte zur Verfügung zu stellen. Dabei spielen sowohl gesetzliche Vorgaben als auch Marktentwicklungen eine zentrale Rolle.

Datenerhebung alle 4 Jahre

Vollständige Aktualisierungen erfolgen im Abstand von vier Jahren. Grundlage ist eine repräsentative Stichprobe mit über 3.000 Datensätzen aus nicht preisgebundenen Wohnungen. Qualitätssicherung wird durch folgende Schritte erreicht:

• Befragungen von Mietenden und Vermietenden
• Statistische Bereinigung von Ausreißern
• Paritätische Kontrolle durch Mieter- und Vermieterverbände

Laut Bremer Arbeitsgemeinschaft Bau sind zwischen den Hauptaktualisierungen Anpassungen an die Marktentwicklung vorgesehen.

Fortschreibung mittels Verbraucherpreisindex

In den Zwischenjahren erfolgt eine Indexierung anhand des Verbraucherpreisindex (VPI). Dies gleicht allgemeine Preissteigerungen aus, ohne neue Erhebungen zu benötigen. Wichtige Einflussfaktoren sind:

„Inflation und Lohnentwicklung fließen indirekt in die Berechnung ein – jedoch ohne lokale Besonderheiten zu berücksichtigen.“

Digitale Tools sollen zukünftig Echtzeitdaten erfassen, um schneller auf Marktveränderungen reagieren zu können. Bürger:innen können sich über öffentliche Plattformen an der Datensammlung beteiligen.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Konkrete Handlungsempfehlungen helfen, Streitfälle zu vermeiden und faire Mieten durchzusetzen. Wir zeigen, wie beide Parteien den Mietspiegel richtig nutzen – von der Prüfung einer Mieterhöhung bis zur rechtssicheren Dokumentation.

Mieter: So reagieren Sie auf Mieterhöhungen

Laut §558a BGB müssen Vermieter den Mietspiegel als Referenz angeben. Prüfen Sie in drei Schritten:

1. Vergleich: Nutzen Sie digitale Rechner der Stadt oder Mieterschutzvereine für eine Ersteinschätzung.
2. Widerspruch: Ein Musterschreiben sollte Fristen (2 Monate) und Vergleichswohnungen benennen.
3. Beratung: Kostenlose Hotlines oder Vor-Ort-Termine klären unklare Fälle.

„Ein formeller Widerspruch stoppt die Mieterhöhung bis zur Klärung – nutzen Sie dieses Recht.“

Vermieter: Transparenz schafft Vertrauen

Als Vermieter sind Sie zur Dokumentation verpflichtet. Halten Sie fest:

• Modernisierungsmaßnahmen mit Fotos und Rechnungen
• Schriftliche Begründungen für Preisanpassungen
• Versicherungsschutz für Rechtsstreitigkeiten (z. B. Mietrechtsschutz)

Eine professionelle Beratung lohnt sich besonders bei:

Art der Dienstleistung	Kosten (ca.)	Nutzen
Anwaltliche Prüfung	120–250 €	Rechtssicherheit
Gutachten	300–600 €	Gerichtsfeste Beweise
Mediation	80 €/h	Konfliktlösung ohne Prozess

Mieter und Vermieter finden bei der Bremer Verbraucherzentrale weitere Tools. So bleiben Mietverhältnisse fair und stabil.

Fazit

Faire Mieten brauchen klare Regeln – der aktuelle Rahmen bietet Orientierung. Der Mietspiegel Bremen ist dabei ein zentrales Tool für Mieter und Vermieter. Er sorgt für Transparenz und hilft, Konflikte zu vermeiden.

Zukünftig werden Themen wie Energieeffizienz stärker gewichtet. Geplante Gesetzesänderungen könnten die Bewertungskriterien anpassen. Wir empfehlen, den Spiegel regelmäßig zu prüfen – besonders vor Vertragsabschlüssen.

Die Stadt bietet digitale Tools zur Vergleichsmiete-Berechnung. Nutzen Sie diese, um fundierte Entscheidungen zu treffen. So bleibt der Wohnungsmarkt fair für alle Parteien.

Mehr zu rechtssicheren Verträgen finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.