Immobilienfinanzierung – Wie viel Haus kann es denn werden

Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

Die Finanzierung eines Eigenheims zur Eigennutzung ist weiterhin für viele Menschen die vielleicht größte Anschaffung, die im gesamten Leben getätigt wird. Einhergehend mit der finanziellen Belastung ist eine intensive Vorbereitung des Immobilienkaufs notwendig. Hierzu gehört selbstredend auch die genaue Analyse des eigenen Budgets. Damit der Traum vom Haus am Ende nicht zum Albtraum der großen finanziellen Belastung wird ist eine solche Analyse unbedingt sehr genau und im Optimalfall mit der Beratung eines Experten bzw. einer Expertin durchzuführen. Doch wie viel Eigenheim ist nun finanzierbar und was gilt es bei der vorherigen Budgetplanung und Analyse zu beachten? Mit jenen Fragen beschäftigt sich der folgende Artikel.

Eine eingehende Budgetplanung ist Pflicht für Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer

Bevor Sie sich mit der Suche nach einem geeigneten Objekt befassen, sollten Sie prüfen, welches Budget Ihnen monatlich zur Verfügung steht und wie hoch der derzeitige Überschuss ist, den Sie im Idealfalle monatlich erwirtschaften. Stellen Sie dafür Ihre Einnahmen und Ihre Ausgaben gegenüber. Natürlich kann die derzeitig vielleicht noch vorhandene Miete zugunsten der möglichen Rate an die Bank ersetzt werden.
Wichtig: Planen Sie niemals so, dass Sie auf eine Bankrate kommen, welche Ihr monatliches Budget nach allen Ausgaben genau bei 0 enden lässt. Es kommen immer zusätzliche Ausgaben hinzu mit welchen am Anfang des Immobilienkaufs vielleicht noch gar nicht gerechnet wird. Weiterhin sollten Sie auch nach dem Kauf Ihrer Traumimmobilie noch genügend finanziellen Spielraum haben um Rücklagen zu bilden, die für Modernisierungen etc. genutzt werden können. Vergessen Sie auch nicht, dass Sie auch nach dem Immobilienkauf noch anderweitige Bedürfnisse wie Urlaubsreisen etc. haben werden, die finanzielle Belastungen darstellen können.
Bei der Eingabe Ihrer Daten in einen Finanzierungsrechner können Sie ersehen, welche monatliche Belastung beim eingegebenen Kaufpreis einer Immobilie etwa auf Sie zukommen würde. Vergessen Sie bei den angegebenen Kosten die Kaufnebenkosten nicht, falls diese nicht als Eigenkapital zur Verfügung stehen und mit finanziert werden sollen.

Die Restschuldversicherung als Absicherung für Ihre Familie

Besonders wenn Männer oder Frauen als Alleinverdienerinnen bzw. Alleinverdiener agieren, ist es immens wichtig, eine Restschuldversicherung für bestimmte Versicherungsfälle abzuschließen. Diese sollte beispielsweise beim Tod des Kreditnehmers einspringen oder bei Bedarf auch die Arbeitsunfähigkeit absichern. Die Notwendigkeit einer solchen Versicherung steigt ganz sicher mit der Verantwortung, die auch für eine mit einziehende Familie übernommen wird.

Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung

Die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung sind selbstredend sehr individuell und auch von der Bank sowie vom jeweiligen Objekt inklusive Preis abhängig. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer über ein festes monatliches Einkommen verfügen müssen, welches auch schon seit einer bestimmten Zeit besteht. Hierbei ist es wichtig, dass die Einnahme, wenn Sie aus Erwerbsarbeit stammen, auch zukünftig abgesichert sind. Es sollte also eine unbefristete Anstellung vorliegen.
Eine weitere Voraussetzung ist die positive Schufa-Auskunft, die die Bank bei einem solch großen Kreditvorhaben natürlich einholen wird. Überschuldete Kundinnen und Kunden, welche bereits bei vorherigen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig oder gar nicht zahlten, haben für eine Immobilienfinanzierung schlechte Karten.
Bis vor wenigen Jahren galt außerdem, dass zumindest die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital der Kundinnen und Kunden bezahlt werden müssen und nicht finanziert werden. Einige Banken bieten jedoch mittlerweile auch die sogenannten 110% Finanzierungen an, bei welchen auch die Kaufnebenkosten finanziert werden. Diese setzen sich aus den Maklergebühren, den Notarkosten sowie der Grunderwerbsteuer zusammen. Sie betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 15% des Kaufpreises und müssen daher bei der vorherigen Analyse unbedingt mit bedacht werden. Ein Hauskauf ohne Makler kann preislich durchaus einen Vorteil bringen, da die Maklerkosten dann entfallen.

Welche Wünsche erfüllen Banken bei der Immobilienfinanzierung? Wie hängen Eigenkapital und Zins miteinander zusammen?

Wie bereits erwähnt sind Banken heute durchaus in einigen Fällen bereit, auch die Kaufnebenkosten zu finanzieren. Voraussetzung dafür ist ein monatliches Einkommen, welches abgesichert ist und versichert, dass die Rate getragen werden kann. Auch bei der Tilgungsrate, mit welcher bei der Immobilienfinanzierung begonnen wird, ist in vielen Fällen mit der Bank verhandelbar. Bei einer anfänglichen Tilgung von 1% ist jedoch nach dem Ende der vereinbarten Zinsbindung nur ein geringer Teil der Immobilie abbezahlt, während der getilgte Teil mit einer höheren Tilgungsrate selbstredend ansteigt. Auch Ratenpausen sind bei einigen Banken innerhalb einer laufenden Immobilienfinanzierung durchaus möglich.
Wer bereits eine Immobilie besitzt oder anderweitiges Kapital, wie beispielsweise einen Aktienfonds besitzt, hat die Möglichkeit, diesen von der finanzierenden Bank als Sicherheit annehmen zu lassen, welche dann einspringt, wenn der Kredit nicht bedient werden kann. In diesen Fällen bieten die Banken häufig verbesserte Konditionen für die Kundinnen und Kunden an.
Bei einem vorhandenen Eigenkapital, welches beim Kauf eingesetzt wird und somit nicht in die Finanzierung gehen muss, bieten Banken häufig auch bessere Zinssätze und Konditionen für die Kundinnen und Kunden an. Das Eigenkapital spricht in diesem Fall für eine gute Bonität des Kunden bzw. der Kundin.

Regionale Unterschiede bei der Immobilienfinanzierung

Grundsätzlich ordnen Banken vor der Vergabe einer Immobilienfinanzierung ein, ob der Kaufpreis auch wirklich dem Wert der Immobilie entspricht. Diese Information ist wichtig, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung zwangsversteigern müsste und das verlorene Geld durch den nicht bedienten Kredit wieder einholen muss. Bei städtischen Immobilien sind zwar die Preise in den vergangenen Jahren immens angestiegen, jedoch ist es auch der Wert, welcher dem Preis gegenübersteht. Im ländlichen Bereich muss genauer geprüft werden, ob der Preis auch wirklich dem Wert der Immobilie entspricht.

Mit dem Interhyp Rechner Ihre Finanzierung vorbereiten

Unter dem Link https://www.interhyp.de/rechner/finanzierungsrechner.html finden Sie einen Finanzierungsrechner, welcher für Sie im Vorfeld berechnet, welche Belastung bei dem aufgerufenen Kaufpreis und den von Ihnen gewünschten Konditionen wie der Zinsbindung sowie der anfänglichen Tilgung, auf Sie zukommen wird. Dieses Tool bietet eine gute Hilfe bei der Vorbereitung Ihrer Immobilienfinanzierung.